购买商品房需要注意的八大事项
 

一、商品房销售的条件

1.商品房销售分类:包括商品房现售和商品房预售。商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为;商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。

2.商品房现售的条件:A.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;B.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;C.持有建设工程规划许可证和施工许可证;D.已通过竣工验收;E.拆迁安置已经落实;F.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;G.物业管理方案已经落实。

3.商品房预售条件:商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序,要按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。根据《城市商品房预售管理办法》的规定,房地产开发经营企业预售商品房应具备如下条件:A.已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;B.持有建设工程规划许可证;C.按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确立施工进度和竣工交付日期。

    4.同时,购房者在买房过程中,要检查卖方是否取得“五证”。“五证”是指《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》。一般只要有《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》,就能表明所购房屋属合法交易范畴。其中,《商品房预售许可证》规定了哪些房屋是可以预售的。商品房预售实行许可证制度,开发商经营企业进行商品房预售,应当向市、县房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》后方可销售。这是防止卖方到期无房可交或不能取得产权证的关键环节,因为有关部门经过审查后,只对符合预售商品房条件的房地产开发经营企业核发《商品房预售许可证》。因此,没有许可证的期房是万万不可预购的。

  禁止的销售行为:A.不得返本销售;B.不得返租销售;C.不得分割拆零销售。

    二、土地使用年限

1.土地性质决定期限:土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算,即国家首次出让该地块的事件。根据1990519日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:A.住宅用地(也就是人们常说的商品房用地),全国统一执行的土地使用年限为70年;B.工业用地(也就是人们常说的工厂、工业区),全国统一执行的土地使用年限为50年;C.教育、科技、文化、卫生、体育用地,全国统一执行的土地使用年限为50年;D.商业、旅游、娱乐用地,全国统一执行的土地使用年限为40年;E.综合或者其他用地,全国统一执行的土地使用年限为50年。值得注意的是,商品房不管是一手还是二手,其土地使用年限都是从开发商取得国有土地许可的时间来核定其土地使用年限的。

  2.开发商逾期开发减少年限:购房者在签订购房合同时,10%开发商主动告知了土地使用权年限情况,履行了告知的义务,购房者仍自愿购买的,可以认定购房合同是据实签订的,应当认为开发商并没有违反合同法约定及附属义务法定条款,就不用承担任何责任。倘若90%开发商没有尽到告知义务,且出售者与购买者签订的合同中土地使用权年限不符合法律规定的住宅用地的使用年限,就构成合同违约,应当承担违约责任,当地司法部门可以联合建设等职能部门,责令开发商退还多收取的土地成本费,或者责令其将土地使用权的年限予以续展、补足,也可以由其支付费用而由买受人办理续展手续,通过多种途径,来弥补购房者的损失。土地使用权到期:根据《物权法》第一百四十九条规定,住宅建设用地使用权限间届满的,自动续期。根据《城市房地产管理法》第二十二条规定:土地使用权出让合同约定的年限届满,土地使用者需要继续使用的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。续期的,应重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

    购买现房因有实物存在,故只要自己认准,选好中意的房屋,依法办好手续,就再无其他风险了。但在商品房买卖中,更多的是期房买卖。即消费者在按规定交付定金或者首期付款时,所购房屋还不存在或正在建设中;开发商的售房行为是一种预售行为。虽然预售商品房对活跃市场、改善居民住房条件及实现房地产的保值增值有重要的促进作用,但是显而易见,这种销售办法也极易导致投机行为,消费者为此承担着极大的风险,甚至可能出现交了钱而最终买不到房的现象。

三、售楼广告效力

  1.广告内容应在合同中约定:房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应在商品房买卖合同中约定。首先要明确广告、宣传资料等的法律性质。按照有关司法解释的规定,广告、宣传资料仅仅是开发商为了吸引购房者而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同,即时将来这些宣传没有兑现,开发商一般也不会因此承担责任。当然,如果开发商在这些材料上写的非常明确具体,内容确定,如“送多少面积的私家花园”、“绿化面积达到多少平方米”等,由于这些内容对房屋价格、购房者是否买房产生重大影响,所以即使这些内容没有写入合同,开发商也要兑现。

  2.沙盘与实际不符:在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第三条规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

四、商品房销售定金

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第四条规定,出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

    五、商品房买卖合同订立

  预购商品房时,应当严格审查房地产开发企业的资质信用情况及其他应具备的有关手续的基础上,谨慎签订预售合同。根据国家规定,买卖商品房必须签订书面合同。一个制定周密、完善的合同可以防止日后双方发生争执。

  商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售,转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。其中,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同(200144日由中华人民共和国建设部发布)。

  《商品房销售管理办法》规定,商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同的主要内容有:A.当事人名称或者姓名和住所;B.商品房基本状况;C.商品房的销售方式;D.商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;E.交付使用条件及日期;F.装饰、设备标准承诺;G.供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;H.公共配套建筑的产权归属;I.面积差异的处理方式;J.办理产权登记有关事宜;K.解决争议的方法;L.解决争议的方法;M.违约责任;N.双方约定的其他事宜。

六、面积误差

  按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的,按以下原则处理:1.面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;2.面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部门的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部门的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

    七、收房

  新建商品房交房时开发商都需要提供“两书”,即商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。“一证”即竣工验收备案证明。如果证件不齐全,购房者有权拒收房子。销售商品住宅时,房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,向买受人提供“两书”、“一证”。两书即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

    八、商品房买卖合同争议解决途径

  1.诉讼;2.仲裁。仲裁是指买卖双方在纠纷发生之前或发生之后,签订书面协议,自愿将纠纷提交双方所同意的第三者予以裁决,以解决纠纷的一种方式。仲裁协议有两种形式:一种是在争议发生之前订立的,它通常作为合同中的一项仲裁条款出现;另一种是在争议之后订立的,它是把已经发生的争议提交给仲裁的协议。这两种形式的仲裁协议,其法律效力是相同的。

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